KOMT ER EEN CRISIS AAN IN SPANJE?

Gonzalo Bernardos: “In Spanje zal er geen crisis zijn zoals die van 2008, maar wel een lichte recessie”

Vastgoedanalist en adviseur Gonzalo Bernardos is hoogleraar economie aan de Universiteit van Barcelona (UB). Bij een interview vragen we naar zijn mening, om te horen hoe de Spaanse vastgoedsector het jaar zal eindigen, wat de voorspellingen zijn voor de komende maanden en hoe de renteverhoging het vastgoed beïnvloedt.

Crisis of recessie in Spanje

Komt er de komende maanden een economische recessie in Spanje?

In de tweede helft van 2022 acht ik het zeer waarschijnlijk dat het bbp in de eurozone zal dalen. Hoge elektriciteitsprijzen, energiebeperkingen en een verminderde wereldwijde vraag zullen alle landen aanzienlijk treffen. In sterkere mate echter voor die met een grotere industriële capaciteit, zoals Duitsland, Italië, Oostenrijk of Nederland.

In deze periode denk ik dat Spanje een grote vertraging zal oplopen en dat de BBP-groei mager zal zijn, maar het zal van de daling worden gered door de relatief lage industriële productie en het prachtige toeristenseizoen. Ook dat de verhogingen van de ECB-rente ongeveer een semester in beslag nemen om volledige economische effecten te hebben.

Welke impact zal de nieuwe situatie hebben op een gemiddeld Spaans gezin?

Een groot aantal huishoudens heeft het nu al erg zwaar. Niet vanwege de daling van de werkgelegenheid, die is gegroeid tussen januari en augustus, maar vanwege de hoge inflatie. In de eurozone werd dit de afgelopen maand voor 68,5% gegenereerd door de stijging van de energie- en voedselprijzen. In Spanje was de belangrijkste weerslag van de grote CPI het verlies door gezinnen van 5,9% van hun koopkracht en heeft velen van hen gedwongen de broekriem aan te halen.

De komende maanden zullen de meesten nog moeten aanpassen. De belangrijkste redenen zullen drie zijn: een nieuw koopkrachtverlies, de daling van de werkgelegenheid en de grote onzekerheid. Zonder dat het nodig is, zullen veel gezinnen hun uitgaven verlagen uit angst voor wat komen gaat.

Op de volgende data zullen we het belangrijkste probleem geleidelijk veranderen. De hoge inflatie zal steeds minder worden door de daling van de grondstofprijzen, het ingrijpen van Brussel op de elektriciteitsmarkt, de stijging van de rentevoeten door de ECB en de huidige recessie in de belangrijkste landen van de wereld. Aan de andere kant zal de werkloosheid groter zijn als gevolg van de waargenomen vertraging van de economische bedrijvigheid.

Zal de nieuwe crisis vergelijkbaar zijn met die van 2008?

Dat hangt van het land af. Voor Duitsland zal het nog erger zijn, omdat het in een structurele crisis zal komen. Het zal niet langer beschikken over een zeer goedkope grondstof (aardgas) en zijn exportcapaciteit zal aanzienlijk afnemen, hetzij door politieke (Rusland) of economische (China) problemen. De industrie, haar grote uithangbord, zal een zeer slechte tijd hebben.

Aan de andere kant zal er voor Spanje geen crisis zijn. In ieder geval een milde recessie. In het ergste geval zal de nieuwe situatie meer lijken op die van 1993 (1% daling van het BBP) dan die van 2008-13 (7,7% productiedaling). Bij deze gelegenheid is de patiënt in Europa Duitsland, en zijn ziekte is ernstig. In het slechste geval krijgt Spanje de griep.

Welke gevolgen heeft de tariefverhoging voor de woningmarkt?

De meeste vastgoedrecessies worden veroorzaakt door een snelle en sterke stijging van de rentetarieven. Als we daar een uitbundig aanbod aan toevoegen en een buitensporig aantal leningen verstrekt door banken in voorgaande jaren, hebben we een grote vastgoedcrisis. Het laatste is wat er gebeurde in Spanje en de Verenigde Staten in het eerste decennium van de 21e eeuw en in Japan in het voorlaatste van de vorige eeuw.

Als de prognoses van de ECB de komende maanden uitkomen, zal haar belangrijkste rentetarief tussen de 2% en 3% liggen. In het eerste geval zal de afname in transacties 8% en in prijs 2% zijn: in het tweede respectievelijk 13% en 4%. Volgend jaar wordt in ieder geval slechter dan het huidige.

Komen de slechte tijden ook naar nieuwbouw?

Veel minder dan naar de gebruikte huizen. Tussen de een en de ander zijn er twee grote verschillen. Enerzijds is het aanbod van de eerste schaars en die van de laatste overvloedig. Aan de andere kant zijn tal van nieuwe woningen waarvan de oplevering is gepland voor 2023 al off-plan vastgelegd. In plaats daarvan, geen gebruikte. Momenteel zijn er nogal wat promotors die de verkoop van meer dan 60% van de opgeleverde woningen het komende jaar garanderen. Ten slotte zal het cliënteel van de nieuwe (hogere middenklasse) veel minder last hebben van de nieuwe situatie dan de oude.

Zal de stijging van de rente beleggers wegjagen van de woningmarkt?

Zeker en vast. Straks zijn vastrentende of termijndeposito’s een goed alternatief voor huisvesting voor conservatievere beleggers. Daarom zal er een omgekeerde overdracht plaatsvinden naar die van de afgelopen jaren. De belangrijkste impact zal echter het verlaten van de vastgoedmarkt door sommige investeringsfondsen en de afname van aankopen door anderen zijn.

Op de woningmarkt zullen de ‘buy to rent’-operaties (buy to rent) het grootste slachtoffer zijn. Het meest getroffen zal echter het bedrijfsvastgoed zijn. De rentestijgingen zullen de waardering van kantoren, magazijnen, winkelcentra en hotels volledig beïnvloeden. Ook zullen de meeste fondsen veel minder geld hebben om te investeren. Enerzijds door het terugtrekken van investeerders. Anderzijds vanwege de lagere hefboomcapaciteit van de beheerders. Voor de laatste markt komt er een einde aan een glorieuze etappe.

Lichte recessie in Spanje
economische recessie in spanje

Gerelateerde Artikelen

No Results Found

The page you requested could not be found. Try refining your search, or use the navigation above to locate the post.